 |
|---|
|
|||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
房价评估杂说
在房屋交易过程中，对买卖双方来讲，最难的关口可能是评估一个真实合理的房价，也是最纠结的一个问题。不同城市之间，同一城市的不同区域之间，房价的定位都有很大的不同。我常常听到或者看到这样一些事实：有些夫妻奋斗了半辈子，终于有一天买了房子， 开始是一阵子的高兴，然后开始沉默，最好就转为埋怨愤怒。追其原因，都是房价惹的祸。
在现实生活中，房屋交易是每个人一生中为数不多的大买卖，有的人自己买，有的人找中介，无论那种方式，最终都涉及到你买到的房子是否物有所值。对于个别人，你可能买了一个OVERPRICED 房子；另外的人，在卖房时，可能卖了一个UNDER MARKETING的房子。加拿大法律明确规定：任何物业买卖，一旦成交以后，是不可以反悔的或者退房。因此，对有意向要购置房子的朋友们，多了解一些有关决定房价的基本知识，是非常有必要的。
一. 房屋评估师（APPRAISERS）
在安省作为一个专业的房屋评估师，政府不对其资格做强制要求，但需要这类从业人员进行一些基本的专业技能培训。评估师分类为三级。
第一级：普通公众人员，房屋买卖交易者（PUBLIC, BUYER AND SELLER）
第二级：房地产经纪（SALESPEOPLE AND BROKER）：
第三级：政府地产局专业管理人员，各大银行，投资机构和物业保险从业人员。
二. 价值预期
每个房屋买卖人员都想在物业交易过程中获取一个好的价格：卖房的都想卖个高价，而买房的都想买一个低价。但是怎样来买卖一个自己不太次亏的房子，怎样来实现自己的预期，这就需要了解一些影响房价的基本知识。
2.1 人口因素对房价具有决定作用。在加拿大的房价的升降，90%由人口来决定。比如，加拿大每年的20多万移民主要定居在温哥华和多伦多，因此，这二个城市的房子每年都以10%和7%的平均速度上升。影响房价的次要因素是失业率：比如我们的邻居城市：温莎，这几年的失业率都在10%以上，那么其房价也受到重创。
2.2 政府规划（ZONING BYLAW）. 加拿大政府为了统一建房标准，分别在1972年和1973年连续出台了二个强制性城区规划文件。其主要内容，对同一街道同一区域的建筑物，无论是民用或者商业建筑都统一了具体的要求。因此，40年以内的房子，在每一条街道，其基本宽度（FRONTAGE）都是一样的。这对于要卖买40年以上的旧房子，在价格上就有很大的差异了。
三. 地理位置/环境对房价的影响
3.1 一般而言，靠近大学或者大商场的房子价格要比离开较远的房子价格有很大的不同。越近越贵。
3.2 交通主干道两侧的房价要比临近公园或安静区域的房子价格要便宜8-10%。
3.3 评分较高的学区房价要比一般学区的房价高5-10%。比如，在ADELAIDE STREET 主干道的LONDON CENTRAL 高中这一段，在CENTRAL 学区的要比另外一侧的房价高层10%左右。
3.4 转角房（CORNER INFLUENCE）要比其他房便宜1-2%。但是商业用房刚好相反。而CORNER END 的房子则要贵1-2%。
3.5 前后院待波度的（TOPOGRAPHY）房子要便宜1-3%。
3.6 交叉产权（EASEMENT OR RIGHT- OF- WAY）房子要便宜5-10%。
3.7 限制使用房(PRIVATE RESTRICTIONS)d的房子要便宜5-10%。比如，有些CONDO-TOWNHOUSE的使用限制：不能出租，只能自住。
3.8 政府税收（TAX BURDEN）高的房子与同样的房子但税收低，其价格差别较大。比如，政府为了政绩，每年不断增加地税，在DOWNTOWN的旧房子，很多地税远高于其市场价。这类房子在市场上的价格要低于平均价。
3.9 坏名声（STIGMA）对房价起到致命的影响。你如果买到了大麻屋（MARIHUANA GROW OPERATION），此房很难再卖掉，银行也不给买大麻屋的买主贷款。如果你要买的房子发过凶手案，此房的价格也会受到影响。
四. 房屋建筑结构与内部装修对房价的影响（举例在20万--30万以内）。
4.1 同一街道的复试房比二层楼的房子要贵1-2万（也有例外），二层比一层的要贵1-2万。RAISED RANCH 要比BANGLOW 贵1万左右。
4.2 双车库比单车库要贵1万，单车库比无车库的要贵1-1.5万。
4.3 卫生间数量多一个2P的要贵3千元左右，多出一个4P的要贵6千左右。
4.4 地库完成的要比未完成的要贵1.5万-2万。
4.5 全部木质地板与全部地毯的内装修要贵1万-1.5万。
4.6 多出一个房价（不在地库）要贵2-3万。多出一个侧分门要贵1万左右。
当然，影响房价的原因还有很多，比如室内清洁卫生程度，房屋的建筑年限等都对房价有较大影响。如果对评估房价感兴趣的朋友们，可以电话联系进行更深度的交流。这些主要资料来自于工作经验和地产教科书。各种数据只是参考，不太精确。请不要用此数据来完全评估你现在的房子。