浅析购房合同中涉及的定金问题
 

 在加拿大这个美丽的国度，每个华人移民登陆以后，经过几年的打拼，都想实现一个自己的买房梦想。在房屋交易过程中，看似简单，而又非常复杂的程序里，其中一个不太关键的问题--定金（DEPOSIT），往往被房东忽视，常常有吃亏的例子。我就这个问题与大家探讨，希望对房屋买卖的朋友有帮助。

一. 定金的定义
 
  定金的英文解释：PAYMENT OF MONEY OR OTHER VALUABLE CONSIDERATION AS PLEDGE FOR FULFILLMENT OF A CONTRACT.  在中国购房合同里定义为： 定金是指为担保合同债权的实现，双方当事人通过书面约定，由一方当事人向对方预先支付一定数额的金钱作为完成合同的担保方式。
 
  二. 定金比例
 
  在加拿大购房，政府没有明确的规定最低额度，它是代表买主对这个交易的忠诚度（GOOD FAITH），专家推荐定金比例5-10%，但是现实（REAL LIFE）中，很多中介告知买主最低额度不低于1% ，一般银行拍卖房，在伦敦市的银行要求最低$4000--$5000的定金；而政府拍卖房，有的定金要求10%。在现实房屋买卖中，正式由于这个最低定金，有的卖方中介和房东没有把握好，导致了有些业主的被动损伤而打官司。
                    
  三. 定金的交付/退还程序
 
  买卖双方如果通过中介代理的房屋交易，在价格谈成以后，购房合同带条件生效，其中一个主要条件就是定金：有三种方式交付： 第一种，定金与合同（OFFER）同时交付（HEREWITH）；第二种，24小时内交付（UPON ACCEPTANCE）；第三种，在WAIVE CONDITION期间交付，并在附件A(SCHEDULE A）里面注明，这种叫做AS OTHERWISE DESCRIBED IN THE AGREEMENT。一般情况都是买房中介交给卖主的中介（公司）。LISTING的中介公司收到定金以后，要在5个工作日存入地产公司的信托账号里（政府监管），在交房日，由律师来处理；如果WAIVE CONDITION(贷款或者验房)任何一项没有通过，合同就要中断，买卖双方签一个MUTUAL RELEASE （合同解除），定金在21天以内会退回给买主。当然没有通过中介的房产交易，这个定金一般都要交给律师管理，程序一样。
 
  四. 定金比例太低与违约的案例分析
 
  在现实房屋交易中，我朋友或者同事经常遇到的一些个案中，由于定金太低，合同生效到交付日，有些买主因各种原因无法买房。举一个例子：去年夏天，伦敦北边一个朋友找了一个西人中介卖房，几周以后找到一个买主签了合同成交46.1万，交了$1000元的定金。二个月以后，由于买主的房款没有到位，最后又延期一个月还是没有到位，买主消失了，房子没法成交。然后业主继续卖，最后成交43.2万。按照加拿大的法律，由于买主违约（BREACH），二次合同的差价$2.9万，前面那个买主必须赔付给房东，这是铁案，就需要通过官司追讨这笔损伤。这种案例在去年我就知道有类似的三例。
 
  五. 定金与欺诈
 
  在特殊房屋交易过程中，如果出现了抢OFFER（COMPETED OFFER）比如政府拍卖房（10%的定金），有些不良挂牌中介为了自己的买主能够抢到此房，往往会做一下欺诈方式来达到DOUBLE END的目的。去年冬天我就遇到了二次这种情况，这是一个很长的故事，由于篇幅有些，感兴趣的朋友可以电话交流。
 
  通过此文，希望业主在今后的房屋交易中，把定金提高到一个比较安全的比例，才能保证你的房屋交易顺利成交，以防止买主违约，减少损失。如果在现实中，发生了违约事件，一般有中介公司来协调，作出适当的赔付；如果通过律师途径来解决，这个费用就很大了，比如给律师费6%（二个律师费用）的房价，双方中介费用4%左右，业主损失费用。因此，有中介代理的交易就比自己买卖的交易风险要小很多。在签购房合同时，切记要关注定金的多少，才能保证不会被动的损伤。