农场（FARMLAND）买卖交易简介

 近年来，多数华人移民群体里，带着国内房地产市场的高额获利，满怀希望的来到了加拿大。面对加拿大房地产市场的不温不火，加上对加拿大房地产市场的管理规则不完全了解，对投资地产市场就不断纠结。我这里给大家简单介绍一下，农场土地的一些基本常识。
 
一. 农场的种类（FARMLAND TYPES）
 
  加拿大农场主要分为三大类：农产品农场（CASH CROP FARM)；家禽农场（LIVESTOCK FARM）和 特殊用途农场（SPECIAL PURPOSE FARMS）。
  第一，农产品农场：主要是种植各种粮食。比如小麦，玉米，谷物和豆娄食品。
  第二，家禽农场：主要以养马，奶牛，食用牛，鸡鸭，猪羊等动物。政府对这类有配额限制，因此这类农场价格就较高。
  第三，特殊用途农场：主要以果园，烟草，蔬菜等种植对象。
 
二. 农场土地升值预期
 
  在南安省尤其是大伦敦地区，历史上平均土地升值，平均10年左右翻一赔，但是最近三年（2010--2013年）连续平均每年升值25%。专家预测，这以后的升值会放缓，可能在10%上下。由于伦敦地区的土地，绝大多数都是以种粮食为主，全世界粮食在不断地涨价，因此土地价格只有升值而没有贬值（其他物业都有贬值)。由于政府出台了多个法规，鼓励农业用地，农场地税就远远低于其他物业税。比如50万元的农场，一般地税都在一千元左右。
 
三. 农场土地的购买
 
  在大伦敦地区，半径100公里以内，目前（2013年3月30日）挂牌农场土地转让就有98个，其中，最小的农场价格不到20万（20.85英亩)，而最大的农场则标价5.5百万（158英亩）。农场的购买要比其他物业考虑的因素要多很多。
  第一，农场的地里位置决定其价格： 一般原则，农场离开市区越远，英亩价格就越便宜，但是其租金价格反而要高些。
  第二，土地购买以后的出租。目前每英亩出租价格大约在$200--300/英亩。或者2-3%的出租回报。
  第三，农场里有农舍的与没有房屋的，出租难度要大。如果纯属土地，就比较好出租；如果有物业的农场，出租就相对困难。
  
四. 投资与出租方式
 
  在南安省的农场土地出租主要有三种方式来实施：
  第一种， 纯投资，业主买了土地以后，全部反租出去。对于出租客种植什么，业主基本不用操心，每年只是按时收取租金就可以了。
  第二种，业主买了农场以后，专门雇佣农民来种植，按每小时/天来发工资。 
  第三种，业主完全自己管理与种植。
目前最常用的方式是第一种比较多。华人也比较认可第一种方式。
 
  总之，在投资取向方面，买土地比买其他物业，获利回报要高一些，相对风险也要小一些。但是，买土地需要放置的时间就比较长一些，比如5-10年，这样获利的空间才会高。由于买土地短期获利难以实现，这就对土地投资者的资金或心理素质有一定的要求。如果希望短期获利的投资者，最好就不要参与。如果你有多余的余钱剩米，5-10年不需要资金周转，那么你才是一个合格的土地投资者